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购物中心设计阶段的成本控制及优化
2020-03-18 10:03 友昌发布

无论是住宅项目,还是商业项目,都有很多设计工作。交通设计、功能分区设计、空间节点设计、环境设计、造型设计,这几方面是建筑成本控制最重要的方面。那么, 购物中心设计阶段我们如何在项目设计阶段做好成本控制呢?

1、总图设计

总图设计,即项目的总平面设计,这是设计中最重要的部分。如何在总图设计中达到一个优胜效果,既能让项目取得良好的运营业绩,又能用较少的成本获得一个好的建筑效果,在较短的时间内回收投资,这是建筑设计部门考虑的重点。

上面这张图是上海一个非常知名的地标型购物中心的平面图。如果从建筑设计角度来说,这样的设计非常不错,如果从成本造价的角度看,还是非常不错吗?

从图中可以看出,项目设计了非常多的动线分流和人车分流,做到货车、客车、人流完全分流,但这意味着大量成本的增加。虽然最后项目的运营效果非常好,但这中间真的不能节省成本了吗?

如果一个项目相对复杂的话,总平面图设计要追求规整;能不做地下室,尽可能不要做,能少做人防尽可能少做;让项目尽可能快收回投资,节省贷款利息。

2、功能分区

在项目总平面图定下后,功能分区应该怎么设计?比如动线规划,一个复杂的商业项目,怎样让动线能够把所有商户穿起来,而这个动线又是一个相对简洁的动线,因为过于复杂的动线造价相对高。

以上图上海大悦城为例,它的外立面是方正直线型的,室内是圆弧形的,显然,方正的外墙在施工阶段相对容易,而且也有很好的保温节能效果,属于我们常说的节能建筑。室内是正圆形,不算是异型,使得施工材料比如栏杆等都可以标准化。

再看上图这个例子。这个项目的外立面、外轮廓也很平整,用的材料也是石材、玻璃幕墙为主,异形材料很少,异形空间、平面曲折度也很少,室内空间相对平直,它的造型等整体的成本控制就比较容易达到企业既定的成本目标。

再来看镇江万达广场由于是一个中型商业项目,它的成本更讲究。它的建筑外形也是折线型,而不是弧线形,从成本控制、工程造价到回收现金流速度等等,这些方面都在设计阶段就考虑到了。设计部门应该要从项目成本管理的高度去做设计管理,做设计。

以上三个项目,第一个是央企华润的万象城,第二个是央企中粮的大悦城,第三个是民企万达的万达广场。为什么万达广场对成本那么在意呢?因为民企对现金流的渴求程度和央企有非常大的区别,这在设计上都会很明显表现出来。

任何一个房地产项目的设计不是单纯的设计,理论上它是企业盈利模式在图纸上的体现,企业对现金流的要求,企业对造价成本控制的要求,都体现在项目的建筑和设计管理上

再来看一张更加有意思的图。

这是杭州的万象城,图中的绿色区域都是后勤通道。看了这个图,大家不禁都要问,后勤通道那么多,那项目的得房率有多少呢?是50%?60%?还是70%?它的租赁面积会不会受到影响?根据我的经验判断,它的得房率最多只有60%。这样的得房率,如果换在万达、换在红星美凯龙,是不可以接受的。从节省成本的角度来说,这样的通道的设计好吗?

3、空间设计

来看这张图片。大家都知道商业项目的建筑空间很重要,外力面属于城市景观的一部分,而室内空间是被人享用的。人流从外广场经过,项目入口处的外立面效果非常重要,要够炫才能让人流连忘返,吸引人进入项目中。但是,它的设计是不是一定要非常昂贵呢?是不是不昂贵的材料、不昂贵的造型,也能做出一样的效果呢?这就值得大家深思了。  

进入到项目内部后,最受人关注的肯定是中庭,如果我们把中庭做成流线型强、趣味性强、设计感强、折线曲线很多,是不是会非常昂贵?如果只是一个中低端的购物中心,甚至只是一个社区商业,有没有必要一定要做得这样奢侈?建筑成本一般分为中高低三档,那么,室内设计该怎样选择庭院材料、墙面材料和顶面造型,达到良好的成本控制效果,这都是我们需要深思的地方。

空间设计的第三个方面是走道宽度和层高。一个大型购物中心的入口处一般都有2-3层的高度,一个5A级的超高层甲级写字楼,它的大堂高度应该是多少呢?层高越高得房率越低,但给人的感受越好,在成本控制方面,我们就需要找到层高和客户敏感点的均衡,既要满足客户的需求,同时又能让大家流连忘返,还做到成本相对低廉。

4、环境设计

这可以用龙湖的案例。龙湖的景观非常有名,客户进入他的示范区、样板房,样板房肯定要花点钱做,但是,它的示范区真的是那么昂贵吗?最后建成后整个小区的景观效果真的和样板区的效果一样,都树木苍翠茂密吗?还是只是把样板区作为一个非常重要的节点来树立。

我们可以把绿城的景观和龙湖的景观来对比,哪一个更奢华?哪一个花钱更少但效果一样呢?显然,龙湖的景观成本更少,根据测算,龙湖在景观上的成本基本控制在每平米500元左右,比绿城少,原因很简单,龙湖的楼盘以中端为主,而且选用的园林风格不需要昂贵的草木、石材。所以,不同的成本思路下,产生的效果是完全不一样的。  

上面这张图表列出了上海多个购物中心的建筑数据。从中可以看出,这么多个购物中心的走道宽度、中庭面积、建筑材料都不一样,因为不同企业对室内景观、建筑外立面的成本控制需求不一样。

以住宅地下室设计为例,目前开发商普遍采用的是两类停车库柱网,一是8.1米*8.1米,一是8.米*8.4米,都可停三辆车。但万科有新的方案,杭州万科某个小区用的是一种小柱网,使得每个车库的面积只有28-29平方米,而普通小区的车库面积则达到33-32平方米。两者一比,哪个成本更省呢?地下室总面积一样,但如果设计出的车库数量不一样,按照每个车位10万或20万售价计算,多出来的停车位,能为公司带来多少销售额增量呢?

最后,什么叫“成本控制”?设计中省成本还有哪些点可以挖?

什么叫成本控制?对一定量的分析以后做出的设计优化,产生的效益最大化。什么是效益最大化?第一是成本最省,第二是施工时间最省,第三销售额最大化。

大家都在说商业难做,住宅更难做,好像住宅已经研究到底了,其实应该不是。住宅户型的方正性和保温节能性是一个方向,外立面的面砖和内装能不能用一种更简洁的材料,满足一般客户的需求,又不花很多成本,这些未来都是低成本建造的举措和研发手段,万科就在这样做。

在商业方面,还有很多点可以挖掘。商业地下室,做机械车库还是普通车库?哪个更胜成本?能不能把购物中心和商业街完全分开,只购物中心设地下室,商业街不设,快速售卖赎回一部分成本?在设计中,从总图规划、动线分析、功能分区等等,在任何住在、商业项目上都是省成本的重要手段。

无论是商业项目,还是住宅项目,再或者是社区商业+大量住宅的项目,都需要考虑的是,怎样让规划更省成本,让项目的地下室更省成本,让建筑形态更省成本,让外立面更省成本。从综合角度,在降低成本不降低品质的前提下,做出一个广受市场好评的项目。


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